益友视点 | 最高人民法院物业服务合同纠纷典型案例解读

物业服务事关人民群众对美好生活的向往。当前，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，社区生活成为现代城市生活的重要组成部分，人民群众对居住环境、住宅品质和物业服务的要求不断提高。2025年12月8日，最高人民法院发布5个物业服务合同纠纷典型案例。这是最高法近年来首次就物业纠纷领域专项发布案例，共涉及门禁卡锁卡催费、拒缴物业费、老物业拒不退场、业主大会决议争议及批量纠纷化解五类典型场景。本文逐一解读裁判规则，分析实务中的关注要点。

物业服务人不得限制使用门禁系统催交物业费

——张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

01基本案情

张某系某小区业主，某物业公司为该小区提供物业服务。2021年9月，张某发现其因欠交物业费已被禁止使用所住单元电梯及门禁系统，与某物业公司交涉无果后，张某诉至法院，要求某物业公司恢复其对电梯及门禁系统的使用功能。

02裁判规则

法院认为，门禁卡锁卡、限制使用电梯等行为，实质是基于其在物业服务合同项下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出了合理必要限度，往往加剧双方的矛盾。物业服务人催交物业费应采用合理方式，业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业服务人可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益，但不应以影响业主正常生活的方式催交。

03实务分析

本案的法律关系很清晰：物业费结算与门禁使用是两个独立的法律关系。物业公司因业主欠缴费用而限制其对共有设施的使用，没有法律依据，也超出了合理必要的范围。从物业公司的角度，合法的催缴途径包括书面催告、调解、仲裁或诉讼，但不能用单方限制措施替代法律救济。从业主的角度，拖欠费用构成违约，物业公司可另行依法主张。《民法典》第944条第3款列举的停电、停水等属于典型禁止行为的举例，但对等性质的锁卡、限梯使用等行为，也将同等属于该条的禁止行为。

业主不得以房屋质量问题为由拒绝支付物业费

——某物业公司诉徐某某等物业服务合同纠纷案

01基本案情

某物业公司与某小区建设单位依法签订《前期物业服务合同》后，开始为小区提供物业服务。徐某某系案涉小区业主，因其未按时支付自2019年5月至2022年12月的物业费，经催告后在合理期限内仍未支付，某物业公司将其诉至法院。徐某某以其房屋厨房设计不合理、排烟倒灌等问题为由辩称不应交纳物业费。

02裁判规则

法院判决徐某某支付物业费4500余元。

03实务分析

本案的关键在于法律关系的分离。业主与建设单位之间的商品房买卖合同关系，与业主与物业公司之间的物业服务合同关系，是两个独立的法律关系。房屋专有部分的设计缺陷、质量瑕疵，应当向建设单位主张权利，不能作为拒缴物业费的抗辩理由。物业服务合同的履行标准是共有部分的维修养护、秩序维护、安全保护等，并不包含房屋专有部分的质量担保。

物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，不得请求业主支付合同终止后的物业费

——某物业公司诉何某某物业服务合同纠纷案

01基本案情

某物业公司系某小区的原物业服务人。该小区业主委员会向某物业公司函告原物业服务合同到期后将重新选定物业服务人，并邀请其积极参与竞标。某物业公司回函表示原物业服务合同到期后自行终止。后该小区选聘新的物业服务人并与之签订《物业管理服务合同》，业主委员会通知某物业公司及时办理交接事宜，否则应承担相应法律后果，但某物业公司未在合理期限内退场，致使新物业服务人长期无法进场服务。某物业公司因向业主何某某收取原物业服务合同终止后的物业费未果，向法院提起诉讼。

02裁判规则

法院最终判决驳回某物业公司的全部诉讼请求。

03实务分析

《民法典》第949条规定的法律逻辑关系非常明确：原物业拒不退场违反了配合交接义务，其在拒不退场期间提供的服务不能获得对价。换言之，拒不退场的法律后果是双重的：既无法要求后续物业费，还可能承担赔偿责任。对于新进场的物业公司而言，若因老物业拒不退场而导致无法正常开展服务，新物业也可向老物业主张损失赔偿。  

原物业服务人对业主大会选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼

——某物业公司诉某小区业委会等物业服务合同纠纷案

01基本案情

某物业公司是某小区建设单位选定的前期物业服务人。后该小区召开业主大会作出解聘某物业公司、选聘新物业服务人的决定，小区业主委员会与新物业服务人已另行签订物业服务合同。某物业公司认为，某小区业主大会作出选聘新物业服务人的决定不符合法律关于对业主共同决定事项进行表决的专有面积和业主人数比例的规定，起诉请求确认该决定无效。

02裁判规则

法院认为，物业公司不是小区业主，不受业主大会决定约束，与被诉业主大会决定不具有直接利害关系，故物业公司无权起诉请求撤销业主大会决定或者确认该决定无效。

03实务分析

本案确立了物业纠纷中一个重要的诉讼主体规则。根据《民法典》第280条，就业主大会决议提起撤销之诉的原告主体限于“受侵害的业主”，物业公司作为合同相对方不具备该资格。如果被解聘的物业公司认为解聘合同造成损失，应依据《民法典》第946条“解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失”的规定，另行起诉主张违约损害赔偿，而非直接否定业主大会决议的效力。这一裁判规则对实务中物业公司的诉讼策略选择有重要指导意义。

灵活运用“巡回审判+示范调解”方式批量化解涉众物业纠纷

——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

01基本案情

某物业公司为某小区提供了日常保洁、保安巡逻、电梯日常维护保养等物业服务。因大多数业主未按时交纳物业费，某物业公司难以维持日常运营，物业管理服务标准逐渐降低，导致其与业主之间的矛盾加剧。后某物业公司在向业主陈某催收物业费未果后，将其诉至法院。

02裁判规则

本案审理法院对案涉小区的物业服务及欠费情况加强研判，考虑到案涉小区除陈某外，还有一百多位业主欠交物业费以及某物业公司欲提起批量诉讼的情况，故法院未简单就案办案，而是前往小区开展巡回审理：

● 现场开庭，调查物业服务实际质量，向双方释法说理

● 物业公司认识到部分服务的不到位，当场签订调解协议

● 开展普法宣传，化解百余件潜在纠纷

03实务分析

案例五与前四个案例不同，它不是确立新的裁判规则，而是展示了一种化解批量纠纷的司法实践方法。当小区内多业主存在同类纠纷时，“巡回审判+示范调解”能够将个案审理与批量化解结合，降低司法成本，提高化解效率。对于物业公司而言，应当注意：业主欠费的原因往往与服务质量相关，单纯依赖诉讼催缴可能无法从根本上解决问题。此案例的处理模式，为目前诉讼环境下，物业纠纷难立案的局面，提供了新的处理思路。