益友视点 | 苏州中院房地产纠纷典型案例解析

苏州市中级人民法院此前通过微信公众号发布《房地产纠纷典型案例》，共选8个案例，涵盖建设工程施工合同纠纷、劳务合同纠纷、装饰装修合同纠纷、破产清算与重整等多类型房地产纠纷。这批案例集中体现了苏州中院在建设工程质量维护、农民工工资保障、优先受偿权规范、“保交楼”应对等方面的裁判观点。

施工单位不得以工程竣工验收合格为由拒绝承担维保责任

——某房产公司与某建筑公司建设工程施工合同纠纷案

01案件概况

2014年1月23日，某房产公司作为发包人与某建筑公司签订《建设工程施工合同》，约定由建筑公司承接苏州市吴中区某地块住宅项目开发的施工总承包工程。案涉工程于 2015年12月竣工验收合格。某房产公司后发现工程保温板存在严重质量问题，要求建筑公司维修未果，并于2021年3月22日诉至法院。经司法鉴定，确定案涉某幢房屋外墙保温层存在不符合设计及规范要求的工程施工质量问题，经分析与工程施工质量控制不当有关，经评估维修费用合计8425016.76元。房产公司起诉要求建筑公司支付上述维修费用。建筑公司辩称，外墙保温工程已验收合格，不存在质量问题。

02裁判规则

建设工程办理竣工验收手续是行政管理上对工程交付使用设定的前置条件，完成竣工验收不能等同于工程质量合格。建设工程虽经竣工验收合格，但实际存在严重质量问题的，施工单位不能以验收合格证明主张质量合格并拒绝承担维修责任。

03律师评析

本案对施工单位而言是一个重要警示。竣工验收合格在法律上并非“免责金牌”——它只是行政管理的前置条件，不能当作工程质量合格的最终证据。建设单位在竣工验收后仍应对工程质量承担质保责任，尤其是外墙保温、防水等隐蔽工程，缺陷往往在使用过程中才逐渐暴露。对于建设单位而言，在竞标阶段应充分评估项目质量控制的难度，避免因质量缺陷导致维修费用远超工程利润。本案维修费用842.5万元，即便扣除质保金554.1万元后，施工单位仍需补足差额288.4万元。

工程质量的维修方案应经济、合理，遵守绿色原则

——上海某园林绿化有限公司诉苏州某技术学院建设工程施工合同案

01案件概况

苏州某技术学院与上海某园林绿化公司签订EPC承包合同，由绿化公司施工海绵校园工程。后因无机海绵砖路面出现质量问题，技术学院主张全部拆除重做，绿化公司认为无需修复。经鉴定，问题路面仅占工程总量的1%，其余部位无明显质量问题。

02裁判规则

根据《民法典》第509条第3款规定，当事人在履行合同过程中应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。工程质量维修方案应当经济、合理，在确保工程质量的前提下，优先采用局部维修方案。

03律师评析

本案是《民法典》绿色原则在建设工程领域的典型适用。实务中，发包人常常以“全部拆除重做”作为修复方案，试图将维修责任最大化。但法院在本案中明确：修复方案应当考虑工程实际情况，问题路面仅占总量1%，全部拆除会造成资源浪费和人为扩大损失。对于施工单位而言，在发包人主张全部拆除重做时，可以主张采用局部维修方案，并申请司法鉴定确定合理的修复范围和方案。对于发包人而言，主张过高的修复费用将不被支持，超出合理范围的部分需自行承担。

建筑企业配合建设单位“倒款”向贷款银行出具收款证明的，无权就该部分工程款主张建设工程优先受偿权

——某建设公司诉某科技园发展公司、第三人工行某区支行建设工程施工合同案

01案件概况

某科技园发展公司在向银行申请贷款时，向银行提交其与某建设公司于2018年5月8日签订的《施工合同》一份，约定合同价为3.08亿元，预付40%工程款。后发展公司又向银行提交其与建设公司签订的《补充协议》一份，将工程总价提高到5亿元。2018年8月15日，银行作为贷款人与发展公司作为借款人签订《贷款合同》一份，约定发展公司向银行借款5亿元，用于支付吴江某产业园项目建设，且约定未经贷款人同意，不得将该笔贷款用于其他用途。2018年8月31日，建设公司向银行出具《情况说明》，申请发展公司支付40%工程预付款2亿元，并承诺建设公司与发展公司未签署其他建设施工合同，上述工程款项将全部用于项目建设。2018年9月，银行将2亿元贷款转至建设公司账户，建设公司向银行出具确认书，确认收到2亿元工程预付款，承诺上述款项将全部用于总包合同约定的工程建设。后建设公司将收到的2亿元贷款如数转至发展公司账户。2018年12月，建设公司与发展公司签订《施工合同》一份，约定由建设公司承建发展公司吴江某产业园项目，暂定总价2亿元。某建设公司与发展公司确认，双方实际履行的施工合同即为该份合同。该项目工程后烂尾，建设公司诉请发展公司支付2000余万元工程款，并主张对其承建工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。经鉴定，建设公司施工的工程对应的价款约9750余万元，发展公司仍结欠其2087余万元工程款未付。诉讼过程中，发展公司被法院裁定进入破产清算程序。

02裁判规则

某建设公司明知转入其账户内的款项用途为工程款，仍按某科技园发展公司的指示将已收到的款项转回某科技园发展公司，导致某科技园发展公司从工行园区某支行获取的本应用于支付工程款的贷款被挪作他用，其对工程款债权不能顺利实现具有重大主观过错。若允许某建设公司因自己过错而不能实现债权的损失转嫁由工行园区某支行承担，将变相鼓励不诚信的行为，故某建设公司对某科技园发展公司的工程款债权不应再优先于工行园区某支行对某科技园发展公司的抵押权益。法院遂驳回某建设公司主张建设工程价款优先受偿权的诉讼请求。

03律师评析

本案是8个案例中最具实务警示意义的一个。“倒款”是建筑行业的一个潜规则，即承包人配合发包人向银行申请贷款后，将贷款转回发包人。本案明确了一个重要规则：建设工程价款优先受偿权虽然是法定权利，但并非绝对不可“破除”。当承包人存在重大过错，导致工程款无法清偿时，法院可以剥夺其优先受偿权。对于施工企业而言，必须认识到配合“倒款”的法律风险：一是可能被认定为恶意通谋损害银行利益，二是直接丧失优先受偿权，三是可能承担民事乃至刑事责任。 

建设单位或者施工总承包单位将建设工程发包或者分包给个人或者不具备合法经营资格的单位，导致拖欠农民工工资的，由建设单位或者施工总承包单位清偿

——韦某某、周某某与苏州某建筑公司、徐某某、江苏某建设公司、某置地公司劳务合同纠纷案

01案件概况

某置地公司将苏州工程发包给江苏某建设公司施工，后江苏某建设公司将工程中的架子工劳务分包给徐某某。2021年3月，徐某某安排韦某某、周某某到工地上从事架子工工作，工资按天结算。2022年1月，徐某某向韦某某、周某某出具欠条，承诺于2022年1月26日结清拖欠韦某某、周某某在涉案工程上的人工工资75100元。某置地公司与江苏某建设公司就总包合同已经完成结算，并已足额支付工程款。就江苏某建设公司就涉案工程与徐某某之间的结算问题，江苏某建设公司表示根据其内部结算，徐某某的劳务费用已经结清，但因联系不上徐某某，所以双方的结清手续并未办理。韦某某、周某某多次向徐某某催讨工资未果，故诉至法院要求徐某某、徐某某担任法人的苏州某建筑公司、江苏某建设公司、某置地公司承担支付工资的连带责任。

02裁判规则

韦某某、周某某与徐某某存在劳务关系，韦某某、周某某有权要求徐某某支付欠付的劳务费及相应利息。某置地公司将工程发包给江苏某建设公司施工，江苏某建设公司具备相应的施工资质，双方所签的总包合同合法有效。江苏某建设公司将总包工程中的架子工程劳务分包给徐某某，徐某某作为个人并不具备合法经营资格。现徐某某拖欠农民工工资，在江苏某建设公司未能举证证明其已与徐某某结清所有劳务费用的情况下，根据《保障农民工工资支付条例》第三十六条、《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》第十二条规定，江苏某建设公司作为施工总承包单位应对实际施工人欠付的工资承担清偿责任。上述判决作出后，各方息诉服判，江苏某建设公司已将判决确定的付款义务履行完毕。

03律师评析

本案涉及的“违法分包”问题在建设工程领域普遍存在。关键要点有三：第一，分包对象是“个人”，而非具备合法经营资格的劳务分包企业，这是触发清偿责任的前提。第二，清偿责任是法定责任，不以总包单位与发包人之间是否结清为前提——只要未能举证证明已与实际施工人结清全部劳务费用，即应承担清偿责任。第三，发包人将工程发包给有资质的总包单位且已足额支付工程款的，不承担清偿责任。

发包人擅自使用未经竣工验收工程，应视为工程质量合格，承包人有权主张工程款

——张家港某建设有限公司与某包装材料有限公司、张家港某环保科技有限公司建设工程施工合同纠纷案

01案件概况

发包人某包装材料有限公司将厂房建设工程交由承包人张家港某建设有限公司施工，双方合同中对于工程未经竣工验收擅自使用视为合格有明确约定，发包人在承包人施工过程中即开始逐步在地坪上安装设备，承包人完工后，双方也未对地坪工程进行竣工验收。张家港某建设有限公司起诉要求某包装材料有限公司支付剩余工程款，某包装材料有限公司抗辩认为张家港某建设有限公司施工的地坪存在断裂、墙皮脱落等工程质量问题，张家港某建设有限公司无权主张工程款。

02裁判规则

根据双方合同约定以及《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条规定，发包人未经竣工验收擅自使用案涉工程，应当视为案涉工程质量合格，由此引发的质量问题均应由发包人自行承担责任。因此，承包人张家港某建设有限公司有权向发包人某包装材料有限公司主张剩余工程价款。某包装材料有限公司对一审结果不服，提出上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

03律师评析

本案与案例一形成对照：案例一中施工单位不能以竣工验收合格为由拒绝承担维保责任，本案中发包人不能以质量不合格主张拒绝付款——因为其擅自使用行为已构成对质量的认可。这两个案例共同确立了一个原则：竣工验收既不是施工单位的“免责金牌”，也不是发包人的“拒付理由”。实务中，发包人应及时组织竣工验收，避免擅自使用未验收工程导致丧失质量抗辩权。

加大专业化调解力度   助力纠纷实质性化解

——江苏某木业有限公司诉张家港市某火锅餐厅、钱某装饰装修合同纠纷案

01案件概况

2021年8月14日，江苏某木业有限公司与张家港市某火锅餐厅签订《江苏长林木业有限公司专用合同》，约定张家港市某火锅餐厅将餐厅木饰面装修工程发包给江苏某木业有限公司，合同价款56万元，后发生增项。截止到本案诉讼，张家港市某火锅餐厅仍有装修款未付，江苏某木业有限公司多次催要，张家港市某火锅餐厅均未给付。江苏某木业有限公司为了维护自身权利起诉至法院。张家港市某火锅餐厅认为江苏某木业有限公司装修的木饰面存在起壳变形、开裂划痕、上色不均等质量问题，不愿支付剩余装修款。

02处理路径

张家港市某火锅餐厅与江苏某木业有限公司就案涉工程增项、工程质量、修复费用均存在较大争议，双方各执一词。案件若进入鉴定程序，不仅会增加诉讼成本，还会延长审理周期，增加双方当事人诉累。张家港市人民法院秉持“调解优先、案结事了”的原则，充分发挥价格争议纠纷诉调对接工作机制效能，经双方当事人同意，法院组织双方勘查时，联系张家港市发展和改革委员会下属的张家港市价格认定中心的专家一同前往，行业专家对双方争议的工程增项、工程质量扣减、后期修复等问题提出专业意见，当事人认真倾听记录了专家意见，在踏勘结束后，双方当事人主动联系法院要求调解，后双方签署调解协议，本案以调解方式结案。

03律师评析

装饰装修合同纠纷的典型特点是争议项多、标的额小、鉴定成本高。本案提供了一个值得借鉴的解决路径：即由张家港市人民法院与张家港市发展和改革委员会建立了价格争议纠纷诉调对接工作机制，通过引入行业专家参与踏勘，一方面可以避免鉴定程序带来的时间和成本消耗，另一方面专家意见能够帮助双方形成合理预期，促进调解，从源头上化解社会矛盾、维护社会稳定、促进社会和谐。对于标的额较小的装修纠纷，建议优先考虑调解或仲裁方式，而非直接起诉。

“府院联动”破产续建保护600余户购房人权益

——昆山某房地产开发有限公司破产清算案

01案件概况

昆山某房地产开发公司开发的某楼盘规划建设680套房屋，已售630余套，约定2020年8月至12月分批交付。因资金被冻结、施工断断续续，至2020年5月约30%工程未完工。

02处理路径

属地政府与法院会商后启动府院联动保交楼机制。2020年8月裁定破产清算，指定政府部门组成的工作组为管理人。进入破产程序后释放被冻结资金4700万元，销售未售房屋和地下车位，总计回笼资金1.5亿元用于续建。2022年初续建完工交房，2022年8月680余户产证办毕，2023年7月结案。

03律师评析

本案属于“府院联动”推进“保交楼”的典型案例。破产程序的核心价值在于概括清偿和解除查封——进入破产后，分散在全国各地的查封措施得以解除，资金得以归集和统一调配。府院联动的作用不可替代：政府部门组成管理人能够确保续建资金的专款专用，同时解决施工单位的信心问题。本案从裁定破产到全部交房结案，历时约三年，体现了破产程序在“保交楼”中的积极作用。

创新适用多种破产制度工具“保交楼、稳民生”

——苏州某房地产开发有限公司重整案

01案件概况

苏州某房地产开发公司在吴江区汾湖高新区开发某项目，规划12栋住宅及3栋商业用房。2021年9月停工，一期已售142套房屋。债权人申请破产重整，2023年1月裁定受理。

02处理路径

吴江法院指定政府部门组成的清算组担任管理人。重整计划的核心设计包括：一是以竞争方式确定管理人账户开立银行，获得2.5亿元复工续建融资；二是分类清偿，非关联普通债权现金清偿，关联普通债权纳入信托计划；三是出资人权益调整为零。工人债权、税款债权全额现金清偿，建工价款优先权100万元以下全额现金清偿。

重整计划清偿方案

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03律师评析

本案与案例七形成对照，体现了破产清算与破产重整两种路径的差异。重整相比清算，更强调债权人的意思自治（债权人会议表决通过续建方案和重整计划），且允许原股东继续参与项目运营。本案的重整计划设计具有几个亮点：一是将债权分为非关联与关联两类，非关联债权人现金清偿，关联债权纳入信托，避免了“一刀切”引发的抵触；二是以竞争方式确定管理人账户银行，同步解决2.5亿元融资问题；三是建工价款优先权小额全额现金、大额信托留债，兼顾了优先权人和重整计划的平衡。